Immobilienfinanzierung für Selbstständige und geschäftsführende Gesellschafter
Was können Sie sich leisten – und wie lässt sich Ihre Finanzierung vorbereiten?
Sie möchten ein Eigenheim kaufen, ein Haus bauen oder eine Immobilie zur Vermietung erwerben? Als Selbstständiger hängt Ihr Finanzierungsspielraum von mehr ab als vom letzten Steuerbescheid. Entscheidend ist, welches Einkommen Ihnen dauerhaft zur Verfügung steht und welche Belastung zu Ihrer privaten und unternehmerischen Situation passt.
Ich begleite Sie bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung: von der ersten Budgetplanung über die Aufbereitung Ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse bis zur Prüfung konkreter Finanzierungsangebote. Die Beratung erfolgt bankenunabhängig und auf Honorarbasis.
Für wen ist die Beratung gedacht?
Mein Beratungsangebot richtet sich an Selbstständige, Freiberufler, Einzelunternehmer und geschäftsführende Gesellschafter. Auch bei mehreren Einkommensquellen, Unternehmensbeteiligungen oder bereits vorhandenen Immobilien lohnt sich eine sorgfältige Gesamtbetrachtung.
Ob selbst genutztes Wohneigentum, vermietete Immobilie oder Anschlussfinanzierung: Ausgangspunkt sind Ihre Ziele, Ihre laufenden Verpflichtungen und die Reserven, die Sie privat und im Unternehmen benötigen.
1. Ihr Immobilienbudget bestimmen
Bevor Sie sich auf einen Kaufpreis festlegen, prüfe ich mit Ihnen den finanziellen Rahmen. Dazu gehören verfügbares Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Kosten für eine (energetische) Modernisierung und die laufenden Kosten der Immobilie.
Ebenso wichtig sind Steuern, Krankenversicherung, Altersvorsorge und bestehende Darlehen. Banken möchten von Selbstständigen und Unternehmern wissen, wie die Einkommens- und Vermögenssituation im Rentenalter aussieht. Betriebliche Liquidität und Rücklagen für schwächere Geschäftsjahre sollten bei der Planung ebenfalls berücksichtigt werden.
Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung, welche monatliche Belastung zu Ihrer Situation passt und welcher Gesamtaufwand daraus abgeleitet werden kann; sowohl für Ihre interne Betrachtung, als auch aus Bankensicht. Bei einer vermieteten Immobilie berücksichtigen wir zusätzlich Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und mögliche Leerstandszeiten.
2. Ihr Einkommen nachvollziehbar aufbereiten
Umsatz, steuerlicher Gewinn und privat verfügbares Einkommen sind unterschiedliche Größen. Für eine belastbare Finanzierung ist deshalb eine nachvollziehbare Einkommensanalyse erforderlich.
Bei Selbstständigen betrachten wir die Entwicklung Ihrer Ergebnisse und die aktuelle Geschäftslage. Einmalige Einnahmen oder außergewöhnliche Aufwendungen werden gesondert erläutert.
Bei geschäftsführenden Gesellschaftern betrachten wir Geschäftsführergehalt, Ausschüttungen und die wirtschaftliche Situation des Unternehmens getrennt. Ihr Unternehmensgewinn steht nicht automatisch für die private Darlehensrate zur Verfügung. Dieselben Erträge dürfen in der Planung nicht mehrfach als Einkommen angesetzt werden.
Ziel ist eine verständliche Darstellung Ihrer nachhaltig verfügbaren Mittel – als Grundlage Ihrer eigenen Entscheidung und für die Prüfung durch die Banken.
3. Ihre Finanzierungsunterlagen vorbereiten
Eine gut vorbereitete Anfrage erleichtert die Beurteilung Ihrer wirtschaftlichen Situation. Ich unterstütze Sie dabei, die erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen und erklärungsbedürftige Entwicklungen ggfs. gemeinsam mit Ihrem Steuerberater nachvollziehbar darzustellen.
Je nach Tätigkeit, Unternehmensform und Finanzierungsinstitut können insbesondere folgende Nachweise erforderlich sein:
Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der vergangenen zwei bis drei Jahre;
aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und gegebenenfalls Summen- und Saldenliste;
Einkommensteuerbescheide und gegebenenfalls Steuererklärungen;
Nachweise über Eigenkapital, Vermögen und bestehende Verpflichtungen;
bei geschäftsführenden Gesellschaftern ergänzend Gehaltsnachweise, Geschäftsführervertrag, Beteiligungsverhältnisse und Ausschüttungsnachweise;
Unterlagen zur Immobilie sowie gegebenenfalls zu geplanten Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen.
Welche Dokumente in Ihrem Fall benötigt werden, klären wir individuell. Die konkrete Anforderung legt der jeweilige Darlehensgeber fest.
4. Geeignete Finanzierungspartner und Angebote prüfen
Banken beurteilen selbstständige Einkommen und Unternehmensbeteiligungen unterschiedlich. Deshalb gehört zur Vorbereitung auch die Frage, welche Banken für Ihre Konstellation grundsätzlich infrage kommen und welche Anforderungen zu erfüllen sind. Wir werden bei der Erstellung der für Sie passenden Finanzierungsstruktur eine Recherche zu möglichen Förderdarlehen und Investitionszuschüssen durchführen und überprüfen, ob die Einbdingung möglich und sinnvoll ist.
Bei der Prüfung eines Angebots betrachten wir neben dem Zinssatz auch Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen und die verbleibende Restschuld. Wichtig ist, dass die Finanzierung zu Ihrer Liquidität und Ihrer langfristigen Planung passt.
Die Kreditentscheidungen treffen immer die Banken. Mit einer detaillierten, qualitativ und quantitaiv hochwertigen Vorbereitung und plausbilen Erläuterung und Einbettung des Projektes in Ihre Finanz- und Ruhestandsplanung schaffen wir die Basis für eine positive Entscheidung..
So läuft die Beratung ab
Erstes Gespräch: Wir besprechen Ihr Vorhaben, Ihre berufliche Situation und den aktuellen Stand Ihrer Planung. Das erste Gespräch ist kostenfrei. Den Umfang und das Honorar einer weiterführenden Beratung vereinbaren wir anschließend.
Analyse: Wir betrachten Ihre Unternehmenszahlen, Ihre privaten Einnahmen und Ausgaben, Ihr Vermögen und Ihre bestehenden Verpflichtungen.
Finanzierungsplanung: Wir entwickeln einen passenden Budget- und Finanzierungsrahmen. Dabei prüfen wir auch, wie sich geringere Einkünfte, zusätzliche Kosten oder eine höhere Belastung nach Ende der Zinsbindung auswirken können.
Vorbereitung und Begleitung: Ich unterstütze Sie bei der Aufbereitung der Unterlagen und der Bewertung konkreter Angebote. Sie können mich auch gezielt für einzelne Fragestellungen beauftragen.
Häufige Fragen
Kann ich als Selbstständiger eine Immobilie finanzieren?
Grundsätzlich kommt eine Immobilienfinanzierung auch für Selbstständige infrage. Ob sie in Ihrem Fall möglich ist, hängt unter anderem von der wirtschaftlichen Entwicklung, dem verfügbaren Einkommen, dem Eigenkapital, bestehenden Verpflichtungen und der Immobilie ab.
Reicht mein Geschäftsführergehalt als Einkommensnachweis?
Das hängt von Ihrer Beteiligung, Ihrem Einfluss auf das Unternehmen und den Anforderungen der Bank ab. Bei Gesellschafter-Geschäftsführern kann zusätzlich zur Gehaltsprüfung eine Prüfung der Unternehmenszahlen erforderlich sein.
Werden Gewinnausschüttungen berücksichtigt?
Ob und in welcher Höhe Ausschüttungen anerkannt werden, beurteilt der jeweilige Darlehensgeber. Für die Planung ist entscheidend, ob die Mittel regelmäßig und wirtschaftlich tragfähig zur Verfügung stehen.
Muss ich bereits eine konkrete Immobilie gefunden haben?
Eine Budgetprüfung ist bereits vor der Immobiliensuche sinnvoll. Für eine konkrete Finanzierungsentscheidung benötigt die Bank zusätzlich die Unterlagen zum jeweiligen Objekt.
Kann ich einzelne Angebote oder meine Anschlussfinanzierung prüfen lassen?
Ja. Sie können mich auch punktuell mit einer Budgetprüfung, der Analyse Ihrer Finanzierungssituation oder der Prüfung bestehender beziehungsweise angebotener Darlehen beauftragen.
Lassen Sie uns Ihren Finanzierungsspielraum klären
Sie möchten wissen, welcher Immobilienkauf zu Ihrer wirtschaftlichen Situation passt oder wie Sie Ihre Finanzierung als Selbstständiger vorbereiten können? Vereinbaren Sie ein erstes Gespräch – online oder vor Ort in Köln.
Telefon: 0221 169 250 34 · E-Mail: ahr@consulent.de